미국 부동산 양도세 – 2년 거주 (5년 보유) 이상이면 $500K 면제

코로나 팬더믹 시대를 지나면서 각국의 유동성 공급 정책으로 인해
자산의 가격이 많이 상승되었습니다.

 

미국 중앙은행의 적극적인 양적완화 (QE) 정책과
경기 부양금 (Stimulus Check) 지급 등으로 시중에 돈이 많이 풀리면서
화폐의 가치는 떨어지고 부동산이나 주식 등의 자산 가격은 상승되었습니다.

 

더불어 공급 부족 사태와 맞물려
집을 지을 때 사용하는 자재 가격 및 인건비의 상승으로
미국의 최근 1년 집값이 최소 평균 10% 이상 올랐던 것 같습니다.

 

최근 집값의 상승으로
본인이 살고 있는 집을 팔고 더 넓고 최신식의 집으로 이사 가려는 분도 있고,
반대로 본인의 집을 팔고 남은 수익으로 렌트할 집을 사거나
주식이나 가상화폐 등을 구입하시는 분도 있습니다.

 

집 값이 최근에 많이 상승했기 때문에
집을 팔 경우 샀을 때 가격보다는 이익을 남기는 경우가 대부분입니다.

 

집을 팔면서 생기는 양도 차익에 대해서도 세금을 내야 하기 때문에
요즘 미국의 집에 대한 세금 문의가 부쩍 많아졌던 것 같습니다.  

 

 

출처 - irs.gov

 

일반적으로 양도차익 (Capital Gain or Loss) 에 대해서는
1년을 기준으로 장기 보유 (Long-Term) 와 단기 보유 (Short-Term) 로 나눕니다.

 

1년 이하 보유에 대해서는 세율이 높고,
1년 초과 보유에 대해서는 세율이 낮아 집니다.

 

나중에 양도차익 (Capital Gain or Loss) 에 대해서 깊이 있게 다룰 시간이 있겠지만,
기본적으로 1년 초과 보유한 자산을 팔 때는 가장 높은 세율이 20%이고,
1년 이하 보유에 대해서는 본인의 소득 세율을 따라 갑니다.
(본인 세율에 따라서 20% 이상도 가능합니다)

 

출처 - irs.gov

본인이 거주 하는 집 (Primary Home) 거래에 대해서는
양도차익 시 발생하는 세금에 대해 특별한 혜택을 제공합니다.

 

본인 거주 집 (Primary Home) 의 세금 혜택을 받기 위해서는
2년 이상 거주할 것을 명시합니다.

 

최근 5년 보유한 집에 대해, 최소 2년 거주의 요건을 만족 시킬 경우
집을 팔아서 나오는 양도차익에 대해 $250,000 의 공제 혜택을 줍니다
(부부 공동 보고 Joint Filing return 의 경우 $500,000 까지 공제 가능)

예를 들어 A 라는 사람이 4년 전에 $300,000 을 주고 집을 사서
올해 $500,000 팔았다고 가정 했을 때
$200,000 이익에 대해서 본인이 2년 이상 계속 거주했다면
전액 세금 공제를 받을 수 있습니다.

B 부부의 경우 (Joint filing return) 4년 전 $300,000 에 집을 사서
올해 $700,000 에 팔았다면
발생한 $400,000 의 이익의 경우 $500,000 까지 세금 혜택을 받을 수 있으니
전액 세금 공제를 받을 수 있습니다.  

 

반대로 손해가 나온 경우에는 세법상 손실 처리는 되지 않습니다.

 

이밖에 부동산과 관련한 세금 계산 시
각종 관련 비용들도 양도차익을 계산할 때 포함됩니다.

 

집을 사고 팔 때 들어간 Realtor 비용이나 여러가지 fee 등이 
이익을 차감하는 역할을 하기 때문에
결국 이 비용들이 세금을 낮춰준다고 생각하시면 좋을 것 같습니다.

미국 국세청 (IRS) 에서도 본인이 거주하는 집 (Primary Home) 에 대해서
세금적으로 이런 특별한 혜택들을 제공한다는 것을 알아두셨다가
집을 구매하거나 판매하실 때 같이 고려하셨으면 좋겠습니다. 

 

 

 

* 본 글은 일반적인 세무 관련 내용이므로 자세한 사항은 전문가와 상의하셔야 합니다 *

 
Alex Yoon (알렉스 윤) 미국 세금 & 융자 전문인 
econalex101@gmail.com