임대 사업자라면 확인해야 할 세금 보고 양식 Schedule E

비즈니스를 운영하거나 임대 사업체를 운영하는 분들이라면
회계 및 세무를 담당해 주시는 분들을 따로 고용해서
서비스를 맡기는 것이 일반적이긴 합니다.

 

예를 들어 집을 몇 채 구입해서 임대 사업을 하고 있는데,
세무 목적상 감가상각비의 계산 등이 쉽지 않기 때문입니다.

 

연말 세금 계산을 위해 Tax Professional 이라고 하는 분들께
소정의 서비스 비용을 지불하고 세금 보고를 맡긴다고 할지라도,
본인이 세금 보고 양식들과 어느 정도의 개념을 알고 있다면
세금 준비 뿐만 아니라 나아가 임대 사업의 확장이나 미래 계획 수립에도 유리할 것입니다.

 

임대 사업자라고 해도 따로 법인을 설립하지 않았다면 (LLC 나 Inc 의 형태)
개인이 4월 15일까지 세금 보고하는 양식인 Form 1040 에
스케쥴 (Schedule E) 을 첨부함으로써 임대 사업자 (Rental Income) 보고를 할 수 있습니다.

국세청 (IRS) 에서는 이미 2021년 양식을 올려 두었으니
참고 하시면 좋을 것 같습니다.

 

정확히 말하면 Schedule E 는 임대 사업자 (Rental business) 뿐만 아니라
Pass through 라고 불리는 사업체들의 소득을 보고하는 양식입니다. 

 

 

LLC 의 형태로 만드는 파트너십 (Partnership) 이나 S corporation 의  
궁극적인 소득은 주주 (Shareholder) 로 가기 때문에
이런 회사들은 Schedule E 를 활용해서 세금 보고를 진행 하게 됩니다.
(이런 분들은 Part II 를 통해 보고)

Part I 이 바로 임대 사업자 (Rental business) 를 위한 분들의 섹션입니다.

 

임대 주는 곳의 주소를 넣고,
한 해 동안 1099 를 발급 했는지를 묻고 있습니다.

 

예를 들어, 한 해 임대하는 집의 수리나 법적인 문제가 발생해서 서비스를 제공 받고
$600 이상을 개인 사업자나 혹은 LLC 의 형태로 만들어진 회사에
서비스 비용을 지불 하였다면 1099 를 발급해야 합니다.

 

또한 임대하는 곳의 건물이 Single family 인지, 땅인지 등의
Property 형태에 대해서도 보고 하게끔 합니다.

 

Income 과 Expense 라인에는 임대하면서 받았던 돈과
지출했던 비용을 보고할 수 있습니다.

 

Income 은 매달 받는 임대료를 합해서 적으면 되고
Expense 는 항목에 맡게 나누어 보고하시면 됩니다.

 

생각보다 여러가지 항목에 대해 세법상 공제 가능하게 해줍니다.

 

예를 들어, 집 임대를 위해 돈을 주고 광고를 올렸다면
Advertising 비용으로 공제를 받을 수 있고,
수리비용 (Repair and maintenance), 집 보험 비용 등
여러가지 비용을 공제 받을 수 있습니다.

 

임대하는 곳을 융자를 통해 구입했다면
매달 납부하는 Monthly mortgage payment 의 이자 비용부분도
공제가 가능 합니다.
(Principal – 원금을 갚아나가는 곳은 공제 되지 않음)

임대 사업도 엄연히 사업체의 일부로 간주하기 때문에
한 해 발생한 감가상각비 (Depreciation) 도 공제 받을 수 있습니다.
(거주 하는 집 Primary home 에 대해서는 감가상각비 공제 같은 것이 없습니다)

 

임대하는 건물이 여러 개 있는 분들이라면
각 건물 별로 다르게 Income/Expense activity 를 보고하시면 됩니다.

 

다만, 세법상 거주용 건물의 (Residential Property) 경우 27.5년,
상업용 건물 (Non-residential property) 의 경우에는 39년 동안
감가상각비를 인정해 주고 있습니다.

 

임대 사업을 하는 분들이라면 세금 보고를 할 때
계속 제출 해야 할 Schedule E 양식에 어떤 활동을 넣고 어떤 정보를 기입해야 하는지

한 번 쯤은 검토해 보시는 것이 좋을 것 같습니다. 

 

 

* 본 글은 일반적인 세무 관련 내용이므로 자세한 사항은 전문가와 상의하셔야 합니다 *

 
Alex Yoon (알렉스 윤) 미국 세금 & 융자 전문인 
econalex101@gmail.com