지난 번 포스팅에서 임대 사업자라면 한번쯤 눈여겨 보아야 할
세금 보고 양식 Schedule E 에 대해서 살펴 보았습니다.
https://mortgageusa.tistory.com/40
임대 사업자라면 확인해야 할 세금 보고 양식 Schedule E
비즈니스를 운영하거나 임대 사업체를 운영하는 분들이라면 회계 및 세무를 담당해 주시는 분들을 따로 고용해서 서비스를 맡기는 것이 일반적이긴 합니다. 예를 들어 집을 몇 채 구입해서 임
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Schedule E 는 임대사업자가 한 해 임대 사업 (Rental activity) 을 통해
얻은 수익과 지출된 비용을 보여주는 양식입니다.
국세청 (IRS) 이 정한 세법에 따라 인정되는 비용은 공제를 받을 수 있고,
인정해 주지 않는 항목에 대해서는 공제를 받을 수 없습니다.
임대 사업을 하시는 분이라면 Schedule E 만큼 많은 관심을 가지고 계신 것이
양도차익 (Capital Gain and Loss) 일 것입니다.
임대 활동을 통해서 매년 들어오는 수익을 Schedule E 를 통해 보고하듯이,
건물 (거주용 or 상업용) 을 사고 팔았을 때 발생하는
양도차익 (Capital Gain and loss) 에 대해서도 보고를 하고 세금을 납부해야 하기 때문입니다.
이전 포스팅에서
본인이 거주하는 집 (Primary Home) 에 대해서는
2년 이상 거주 했다면
$500K (부부 공동 보고 – Married filing jointly) 의 양도차익에 대해서
면제를 받을 수 있다고 말씀 드렸습니다.
https://mortgageusa.tistory.com/38
미국 부동산 양도세 – 2년 거주 (5년 보유) 이상이면 $500K 면제
코로나 팬더믹 시대를 지나면서 각국의 유동성 공급 정책으로 인해 자산의 가격이 많이 상승되었습니다. 미국 중앙은행의 적극적인 양적완화 (QE) 정책과 경기 부양금 (Stimulus Check) 지급 등으로
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하지만 임대 사업자는 기본적으로 본인 거주 목적이 아닌
투자용 건물 (Investment Property) 을 보유하고 있기 때문에
본인이 거주하는 집의 양도차익 특별 공제 적용 조항
(capital gain primary residence exclusion) 은 받을 수 없습니다.
투자용 건물의 양도차익 (Investment Property) 을 보고하는 양식은
Schedule D 입니다.
투자용 건물 뿐 아니라 투자 목적의 자산에서 발생하는
양도차익 (Capital Gain and Loss) 에 대해 세금 보고를 할 때는
이 양식을 사용한다고 생각하시면 됩니다.
대표적으로 주식, 가상 화폐 등의 자산을 사고 팔았을 때 발생하는
양도차익에 대해서 보고할 때도 이 양식을 사용합니다.
Schedule D 에서 가장 중요한 항목은 보유 기간 (Holding period) 입니다.
보유 기간 1 년을 기준으로 Short-Term 과 Long-Term 으로 세율이 나누어 집니다.
집을 사서 임대 사업을 하고 1년 안에 팔았을 경우
Short-Term (단기보유) 으로 분류되어
본인의 소득에 따른 Tax bracket 세율을 따라갑니다.
만약 1년 이상 보유해서 임대 사업을 한 경우에는
Long-Term (장기보유) 이 되는데, 가장 높은 세율이 20% 입니다.
현재 바이든 대통령이
양도차익의 거래에 발생하는 장기 (Long-Term) 보유의 세율을
25% 로 올리려고 법안을 준비 중이긴 한데,
2020년 세율을 기준으로 투자 자산 장기 보유의 가장 높은 세율은 20% 입니다. https://www.bankrate.com/investing/long-term-capital-gains-tax/
2021년과 2022년 세금 보고 Filing Status 에 따른 소득과 세율 구간은
밑의 표를 참고하시면 좋을 것 같습니다.
개인의 경우 가장 높은 세율 구간이 세율 37% 를 적용받습니다.
Long-Term (장기보유) 를 하지 않으면
최대 37% 까지 세금을 내야한다는 것입니다.
임대 사업을 하려고 계획하시는 분들이나 혹은 현재 하고 있으시는 분들께는
이런 목적으로라도 최소 1년 이상 보유하시라고 말씀드립니다.
투자 목적의 임대 자산의 경우
앞에서 말씀 드린 양식과 장기/단기 보유에 따른 세율이 많이 다르다는 것을 아시고
세금 Planning 을 하셨으면 좋겠습니다.
* 본 글은 일반적인 세무 관련 내용이므로 자세한 사항은 전문가와 상의하셔야 합니다 *
Alex Yoon (알렉스 윤) 미국 세금 & 융자 전문인
econalex101@gmail.com
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