원하는 만큼의 융자 승인을 얻기 위한 소득 (Income) 증빙 자료 준비물 (DTI 비율)

이번 포스팅에서는 자산 (asset) 에 이은
원하는 만큼의 융자 승인 금액을 받기 위해 준비해야 하는
소득 (Income) 증빙 자료에 대해서 알아 보려고 합니다.

마음에 드는 집을 사기 위해 본인이 가진 돈과 더불이
일정 금액은 대출을 통해 집을 구매하려고 하는 A 라는 사람이 있다고 가정해봅시다.

 

돈을 빌려주는 기관 (Lender) 이 A 에게 얼마의 돈을 빌려 줄지 심사하는 과정에서
가장 눈여겨 보는 것은 아마도 과연 A가 빌려준 돈을 갚을 능력이 있는가 일 것입니다.

A 가 돈을 정해진 날짜에 100% 갚으리라는 보장은 없겠지만,
현재 소득이 안정적인 (Stable) 현금흐름 (Cash flow) 을 만들 수 있다면
돈을 빌려주는 기관 (Lender) 은 A 를 믿고 돈을 빌려줄 수 있을 것입니다.

 

https://mortgageusa.tistory.com/3

Pre-approval (융자 사전 승인) 을 받으려면?

이전 포스팅에서 사전 융자 승인 (Pre-approval) 을 설명할 때 말씀드렸듯이
모기지 프로그램에 따라 조금씩 다를 수는 있지만
일반적으로 대략 DTI (부채 대비 소득 수준-  Debt to Income) 비율이 45% 이하가 되면
돈을 빌려주는 기관 (Lender) 에서는 A 에게 돈을 빌려줄 수 있다고 결정합니다.

 

 

 

A 의 상황을 조금 더 구체적으로 알아보겠습니다.  

 

예를 들어,
사려고 하는 집의 가격이 $500,000 인데
20% ($100,000) 를 다운 페이먼트 (Down payment) 하고

나머지 $400,000 는 융자를 통해 조달하려고 합니다.

 

30년 모기지 프로그램으로 계산을 해 보았더니  
한 달 모기지 페이먼트 (Monthly mortgage payment) 가
$2,500 이 계산되었다고 합시다.

이 때 A의 DTI (Debt to Income) 비율을 역으로 구해 보면 $5,555 이 나옵니다. 
(45% = $2,500 / X     ∴ X = $5,555)

 

이 경우 DTI 비율 (DTI ratio) 을 만족하려면
한 달 소득이 $5,555 이상,
연봉으로 환산해보면 $66,666 이 되어야 합니다. 

위의 예는 단순한 계산법으로 접근했기 때문에
실제 DTI 비율을 만족하기 위해서는
보통 $66,666 보다 더 높은 소득 수준이 나와야 합니다. 

 

 

 

 

DTI 비율에서 부채 (Debt) 로 표현되는 금액에는
집을 샀을 때 예상되는 한 달 모기지 페이먼트 (Monthly mortgage payment) 이외에
현재 집을 사려고 하는 사람이 가지고 있는
자동차, 학자금 융자 등과 같은 기타 금액의 월 페이먼트 금액도 포함됩니다. 

 

만족해야 하는 45% DTI 비율은 변하지 않는데,
분자인 부채 (Debt) 금액이 늘어나면
분모인 소득 (Income) 수준도 따라서 같이 올라가야
원하는 비율을 맞출 수 있을 것입니다.

 

반대로 소득 (Income) 수준을 높일 수 없다면
부채 (Debt) 금액을 줄이는 것이 방법이 될 수 있습니다.

 

이번에는 돈을 빌려주는 기관 (Lender) 의 입장에서 생각을 해보겠습니다. 

돈을 빌려주는 기관 (Lender) 은
A 가 직장을 다니는 지 아니면 사업을 하는 지에 따라
리스크가 다르다고 생각할 수 있습니다.

 

일반적으로 직장 생활을 하는 A 가 지불 능력이 안정적 (Stable) 이라고 평가받게 됩니다.
그래서 융자를 진행하다보면 W-2 를 받는 직장인들의 증빙 자료가 더 간단합니다. 

일반적으로 직장 생활을 하시는 분들은   

1) 지난 2년간의 W-2

2) 최근 한 달치 Paystub (급여명세서) 

정도만 준비하시면 됩니다. 

그러나 만약 현 직장에서 근무한 지 2년이 되지 않았거나
주당 40시간 미만의 근로 직종에 종사하는 분들은
이외에 재직증명서인 VOE (Verification of employment) 를 추가적으로 요청할 수 있습니다. 

VOE 양식 (출처 - https://www.fanniemae.com)

 

 

하지만, 사업을 하시는 분들은 소득 증빙 서류가 조금 더 많아 집니다.

 

1) 개인의 지난 2년 간의 세금 보고서 (Tax return)

2) 사업체의 지난 2년 간의 세금 보고서 (Tax return)

3) 당해 년도 사업체의 손익을 확인할 수 있는 손익 계산서 P&L (Profit and Loss) statement

 

이상 언급한 근로나 사업 소득 이외에
추가적으로 보너스, 커미션, 투자소득 등의 내용을 더하고자 한다면
소득의 종류별 세금 보고서의 스케쥴이나 별도의 Statement 들이 요청됩니다.  

 

융자 승인시 필요한 자산 (asset), 소득 (Income), 크레딧 (credit) 중에
원하는 만큼의 승인 금액을 받기 위해서는
일반적으로 소득 (Income) 증빙이 가장 결정적인 요소로 작용한다고 볼 수 있습니다. 

 

소득 (Income) 에 따라 융자 승인 금액의 한도가 달라지기 때문입니다. 

 

융자 상담 중에
예상치 못한 부채 (Debt) 가 발견되어 융자 가능 금액이 낮아지는 경우도 있지만
예상치 못한 소득 (Income) 이 추가적으로 발견되어 
융자 가능 금액을 높이는 경우도 종종 있으니
소득 (Income) 증빙 자료들을 꼼꼼히 준비하셔서 집을 구매하는데 도움을 받으셨으면 좋겠습니다.  

 

 

* 본 글은 일반적인 융자 관련 내용이므로 자세한 사항은 전문가와 상의하셔야 합니다 *

 

 

Alex Yoon (알렉스 윤) 미국 세금 & 융자 전문인 

econalex101@gmail.com