학자금 융자 (Student Loan) 가 남아 있는 경우에도 모기지(Mortgage) 를 신청할 수 있을까

미국은 학비가 비싸다 보니
많은 분들이 대학을 졸업한 뒤 직장을 잡고 일하면서
학자금 융자를 갚아나가는 경우가 많습니다. 

 

4년제 대학이 아니더라도
사회생활을 좀 하다가 혹은 늦은 나이에 고소득 전문직을 희망하며
의대나 로스쿨 등에 입학하여 공부하는 분들도 있기 때문에
생각보다 많은 분들이
집을 구매를 생각할 시기에도 학자금 융자를 가지고 있습니다.

 

이전 포스팅에서
모기지를 승인 받을 때 중요한 요소인
DTI (Debt to Income – 부채 대비 소득비율) 비율에 대해 설명드린 적이 있습니다.

 

DTI 의 계산 방법은
모기지 관련 Income (소득) 에 관해
자세히 언급한 아래 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다.

 

https://mortgageusa.tistory.com/10

원하는 만큼의 모기지 승인을 얻기 위한 소득 (Income) 증빙 자료 준비물 (DTI 비율)

 

돈을 빌려주는 Lender 입장에서는
돈을 빌린 사람이 과연 빌려준 모기지를 갚아 나갈 수 있는 능력이 있는지가 중요하기 때문에
사려는 집의 Monthly Payment 를 포함한 개인의 부채를
소득의 비율로 나누어 45% 정도가 넘지 않기를 바랍니다.

 

(물론 어떤 모기지 상품을 선택 하느냐에 따라 조금씩 다르긴 하겠지만
이번 포스팅에서는 평균 비율인 45% 를 예로 들겠습니다)

 

학자금 융자 (Student Loan) 는 금액도 크고 많은 사람들이 가지고 있기 때문에
모기지 종류에서도 별도의 Debt (부채) 카테고리를 만들어
DTI ratio (부채 대비 소득 비율) 을 계산하는데 가이드 라인을 제공하고 있습니다.

 

 

 

일반적으로 Credit report 를 확인해 보았을 때
학자금 융자 (Student Loan) 의 매달 납부 금액 (monthly payment) 이 나오는 경우에는 
그 금액을 DTI ratio 를 계산할 때 Debt (부채) 금액으로 사용할 수 있습니다. 

그러나 Credit report 에서 조회가 되지 않는다면
남은 학자금 융자 금액의 0.5~1% 정도를
DTI ratio 를 계산할 때 Debt (부채) 금액으로 사용하고 있습니다.

 

 

불과 2021년 초까지만 해도
집을 살 때 정부가 보증하는 혜택이 있는 FHA loan 을 선택할 경우
학자금 융자의 남은 금액의 1% 와 현재 매달 납부하는 학자금 융자 금액을 비교하여
높은 금액을 DTI ratio 계산에 Debt (부채) 금액으로 채택했습니다. 

 

예를 들어,
학자금 융자의 남은 금액이 $50,000,
현재 학자금 융자로 매달 납부하는 금액이 $100 이라고 한다면

 

학자금 융자 남은 금액의 1%,
즉 $500 (50,000 x 0.01) 이 DTI 비율의 부채 금액으로 더해지게 됩니다.

 

이 두 금액 중 높은 금액이 Debt (부채) 로 간주되었고
일반적으로 Credit report 에 나오는 매달 납부하는 학자금 융자 금액보다는
학자금 융자의 남은 금액의 1% 가 큰 경우가 대부분이기 때문에
학자금 융자가 있는 경우에 FHA loan 선택이 망설여졌던 것이 사실이었습니다.  

 

 

 

그런데 다행히도 최근 가이드 라인이 바뀌어
FHA loan 을 선택하는 경우라도
Credit report 에서 매달 납부하는 학자금 융자 금액이 조회된다면
그 금액을 DTI ratio 를 계산할 때 Debt (부채) 금액으로 사용할 수 있습니다. 
 

하지만 Credit report 에서 조회가 되지 않는다면
학자금 융자의 남은 금액의 0.5% 를 Debt (부채) 금액으로 사용해야 합니다.

 

학자금 융자의 남은 금액을 계산하는 비율이 1% 에서 0.5%로 낮아졌습니다.

한편, Fannie Mae 와 Freddie Mac 의 기준을 따르는
Conventional loan 의 경우에도
바뀐 FHA 와 비슷하게 0.5% 룰을 따르고 있습니다. 

그러나 Freddie Mac 의 경우
학자금 융자의 상환 기간이 10개월 이하 라면
DTI ratio 에 계산에 부채로 포함하지 않아도 된다고 언급하고 있습니다.

 

부채 (Debt) 에 포함하지 않아도 된다면
DTI ratio 자체가 떨어질 것이기 때문에
원하는 만큼의 모기지 금액을 승인 받는데 유리하게 될 것입니다.  

 

생각보다 많은 분들이 본인이 가지고 있는 학자금 융자 금액이 많이 남아서
모기지 승인 금액을 높이기 위해 학자금 융자부터 먼저 갚아야 하는 것은 아닌지 등
모기지를 신청할 때 골치 아파 하시는 경우가 많은 것 같습니다.

 

하지만, 학자금 융자가 어떻게 DTI (Debt to Income) ratio 에 계산되는지
알게 된다면 나에게 맞는 융자 프로그램을 선택할 때 훨씬 도움이 되실 것입니다. 

 

 

 

* 본 글은 일반적인 융자 관련 내용이므로 자세한 사항은 전문가와 상의하셔야 합니다 *

 

 

Alex Yoon (알렉스 윤) 미국 세금 & 융자 전문인 

econalex101@gmail.com