비과세 소득 (Tax-exempt) 이 있는 경우 DTI 계산 – 소셜 시큐리티, 양육비 (Feat, Social Security, Child support)

원하는 융자 금액을 승인받기 위해서 중요한 것 중 하나가
DTI (Debt to Income – 부채 대비 소득) ratio (비율) 입니다.

 

DTI ratio 를 계산할 때 들어가는 소득은 다양하다고 이전 포스팅에서 말씀드렸습니다.

예를 들어,
W-2 를 받는 종업원 (Employee) 의 경우도 있을 수 있고
회사를 운영하는 고용주 (Employer) 의 경우가 있을 수 있습니다.

어떤 소득이 생겼는지에 따라서
융자를 받기 위해서 어떤 자료를 준비해야 하는지
또는 어디까지 소득으로 들어가는지 등이 달라질 수 있습니다.

 

종업원 (Employee) 이나 고용주 (Employer) 가 받는 (혹은 이외의)
대부분의 소득은 과세소득 (Taxable Income) 입니다.

 

그러나 소셜 시큐리티 (Social Security) 나 
자녀 양육비 (Child support) 로 받는 것들은
대표적으로 비과세로 (Tax-exempt) 포함될 수 있는 소득 중 하나입니다.

 

 

 

 

미국에는 한국의 국민연금과 비슷하게
국가가 보장하는 은퇴연금인 소셜 시큐리티 (Social Security) 가 있습니다.

 

본인의 소득 수준에 따라 모두가 비과세 (non taxable) 가 될 수도 있고,
일정 부분의 세금 (85% 의 범위까지) 을 낼 수도 있습니다.

(소셜 시큐리티에 관해서는 아래 글을 참고하시면 좋을 것 같습니다. )

https://mortgageusa.tistory.com/17

소셜시큐리티 (Social Security) - W2, 크레딧, 연금계산, 납부한도, 개인소득세 보고

 

 

소득의 성격 자체가 다르다 보니
앞에서 언급한 부채 대비 소득 비율 DTI (Debt to Income) ratio 를 계산할 때도
소득 (Income) 을 넣을 때 차이가 있습니다.

 

비과세 소득은 세금을 내지 않기 때문에
DTI ratio 를 계산할 때 일정 퍼센트를 올려서 소득으로 입력 (Gross up) 합니다.  

 

융자 프로그램에 따라 퍼센트가 다르긴 하지만
대략 15% (VA, FHA Loan), 25% (Conventional Loan) 정도 소득을 올려 줍니다.

간단히 예를 들어 보겠습니다.

 

다른 소득은 없이 소셜 시큐리티 (Social Security) 로 한 달에 $2,000 을 받는다고 했을 때,
DTI 에 들어가는 소득 (Income) 을 25% 를 올린 $2,500 ($2,000 x 1.25) 로 입력하게 됩니다. 

 

소득 (Income) 이 올라가면
DTI (Debt/Income) 계산 시 들어가는 분모가 올라가기 때문에
DTI ratio 가 낮아지게 되어 융자 승인 가능 금액이 올라가게 됩니다.

이렇게 하는 이유는
과세소득 (Taxable Income) 과 비과세 소득 (Tax-exempt Income) 간의
형평성을 맞추기 위함입니다.

 

일반적으로 근로소득이나 사업소득은 Form 1040 을 통해서
개인이 소득세라는 것을 납부하게 됩니다.

하지만, 소셜 시큐리티나 자녀 양육비 등과 같은 비과세 소득들은
세금을 납부할 필요가 없으니
DTI (Debt to Income) ratio 를 계산할 때도
비과세 소득의 일정 부분만큼 올려 줌으로써 세금 효과를 고려해 줘야 합니다.

 

비과세소득 (Tax exempt Income) 을 증명하기 위해 준비해야 되는 서류는 복잡하지 않습니다.

최근 2달치 은행 잔고 증명서 (Bank statement) 를 통해
소셜 시큐리티 (Social Security) 가 잘 들어오고 있다는 것을 증명하거나
Social Security Award Letter 등을 통해서 소득을 증명하면 됩니다. 

만약 소셜 시큐리티나 (Social Security) 자녀 양육비 (Child Support) 처럼
비과세 소득 (Tax-exempt Income) 을  받고 있다면

 

융자 신청 시 일반소득이 (Income) 이 아닌
더 좋은 소득 (Income) 으로 계산되는 부분이 있으므로
이러한 사전 지식을 가지고 융자 준비하실 때 도움받으셨으면 좋겠습니다.

 

 

 

* 본 글은 일반적인 융자 관련 내용이므로 자세한 사항은 전문가와 상의하셔야 합니다 *

 

 

Alex Yoon (알렉스 윤) 미국 세금 & 융자 전문인 

econalex101@gmail.com