모기지 융자 신청의 첫번째 결정 요소 - 다운 페이먼트 (Down Payment)

지난 번 사전 융자 승인 (Pre-approval) 포스팅에서도 간략하게 언급했지만
집을 구매하기 위해 융자를 받으려고 할 때
융자 신청인의 자산 (Asset) 이 중요한 요소라고 말씀드린 기억이 납니다.

 

https://mortgageusa.tistory.com/3

Pre-approval (융자 사전 승인) 을 받으려면?

 

여기에서 말하는 자산 (Asset) 은
다운 페이먼트 (Down payment) 를 말한다고 생각하시면 좋을 것 같습니다.  

다운 페이먼트 (Down payment) 라는 표현을 한국말로 옮기자면
계약금의 의미 보다는 선금 정도의 의미를 가지고 있는 것 같습니다.

 

 

$300,000 짜리 집을 사려는데
융자로 80% 정도를 조달할 예정이고 ($240,000),
나머지 $60,000 은 잔금으로 치루며 계약을 완료 (Closing) 할 때
집을 파는 Seller 에게 실제로 줘야 하는 금액 ($60,000) 을
바로 다운 페이먼트 (Down Payment) 라고 합니다.

 

앞의 예에서 보았듯이,
다운 페이먼트 (Down payment) 와 융자 금액은 반대로 움직입니다.

 

다운 페이먼트 (Down payment) 를 많이 할수록
융자를 통해서 조달 해야 하는 금액은 적어지기 때문입니다.

 

 

그렇다면 어느 정도의 다운 페이먼트 (Down payment) 를 하고 집을 사야 할까요?

정답은 없지만 정해진 가이드 라인은 있습니다.

 

융자 프로그램에 따라서 약간씩 다르기는 하지만,
일반적으로는 FHA loan 이라고 하는
정부 기관 (Federal Housing Administration) 에서 보증하는 융자의 경우
최소 3.5% 의 다운 페이먼트 (Down payment) 를 해야 융자를 받을 수 있습니다.

VA loan 을 신청 하셔서 진행 하시는 경우에는
Down payment 없이도 융자를 받을 수 있겠지만,
모든 사람이 신청할 수는 없기 때문에

일반적으로는 최소 3.5% 의 다운 페이먼트만 하면
집을 구매할 수 있다고 생각하시면 될 것 같습니다.
(융자 프로그램에 대해서는 다른 포스팅에서 한 번 자세히 다루도록 하겠습니다)

 

 

 

그러나 융자를 받는 경우
단순히 계약 완료 (Closing) 날짜에 
다운 페이먼트 (Down Payment) 를 가지고 간다고 해서
집을 살 수 있는 것은 아닙니다. 

 

보통 집을 구매하는 과정 중에 융자 신청에 대한 프로세스가 진행되며
이 가운데 다운 페이먼트 (Down Payment) 금액이 확인되어야 하기 때문입니다. 

대략 집을 구매하기 2달 전에는
다운 페이먼트 (Down Payment) 할 금액이
은행 잔고 (Bank Statement) 에서 확인 될 수 있어야 하며
출처가 어느 정도 명확해야 합니다.

예를 들어,
월급이나 사업소득, 혹은 투자 소득 등의 출처를 어느 정도 입증 할 수 있어야 하고,
본인이 가지고 있는 Cash on hand (금고 등에 실제 현금으로 가지고 있는 돈) 은
다운 페이먼트 (Down Payment) 로 인정받기 힘듭니다.

 

 

 

하지만, 다운 페이먼트 (Down Payment) 가 부족할 시에는
Gift 의 형태로 가족이나 친지들에게 전달 받아서도 준비 할 수 있습니다.

 

이 때에는 Gift letter 를 통해
부족한 다운 페이먼트 금액 (Down Payment) 금액이
어떻게 준비 되었는지 설명 할 수 있습니다.

미국 내에서는 보내시는 분과의 관계나 출처가 명확하다면
Gift 금액 자체에는 크게 제한이 없지만,
(미국 세법상 $16,000 까지는 Gift tax return 보고하지 않아도 됨)

 

예를 들어
한국에서 부모님이나 다른 가족들의 송금을 받아서
부족한 다운 페이먼트 (Down Payment) 를 준비하시는 경우,
일반적으로 한국에서 해외 (미국) 송금 보낼 때
$50,000 의 연간 한도액이 있으니
유의하셔서 한국에서 원하는 시기에 송금이 가능한 지 알아보셔야 합니다.

상황에 따라서 융자를 신청하기 전
다운 페이먼트(Down payment) 를 준비하는 데에도
어느 정도 시간과 노력이 필요할 수 있으니 꼼꼼히 살펴보시고 준비하셨으면 합니다.  

 

 

* 본 글은 일반적인 융자 관련 내용이므로 자세한 사항은 전문가와 상의하셔야 합니다 *

 

 

 

Alex Yoon (알렉스 윤) 미국 세금 & 융자 전문인 

econalex101@gmail.com