Pre-approval (융자 사전 승인) 을 받으려면?

지난 포스팅에서는 집을 구매할 때
가장 먼저 필요한 융자 사전승인서 (Pre-approval letter) 에 대해 살펴 보았습니다. 

 

이번 포스팅에서는 조금 더 구체적으로
융자 사전승인 (Pre-approval) 을 받으려면
어떤 것들이 필요한지에 대해 알아보겠습니다. 

 

1. 소득 (Income) 

 

집을 사기 위해 융자를 받으려고 할 때
돈을 빌려주는 대출기관에서 심사과정 중 가장 먼저 고려하는 것은

소득 수준 (Income) 일 것입니다. 

 

돈을 빌려가는 사람이

제 때에 돈을 갚을 수 있는 능력이 있는지에 대한 척도가 되기 때문입니다.

 

어떤 융자 프로그램을 선택하느냐에 따라서 조금씩 다르겠지만
일반적으로 DTI ratio 43 퍼센트에서 45 퍼센트 (43%~45%) 이하를 요구 합니다. 

 

DTI ratio 라고 하면 부채 대비 소득 수준 (Debt to Income) 의 비율을 말합니다. 

 

예를 들어,

A 라는 사람이 한달에 $5,000 을 번다고 가정했을 때

사려고 하는 집의 예상 월 payment 가 $2,000 이라면
DTI 비율은 40 퍼센트가 됩니다. (40% = $2,000/$5000).

 

DTI 비율이 45 퍼센트가 되지 않기 때문에
월 $2,000 payment 가 예상 되는 집은
현재의 소득으로 융자를 통해 구매가 가능하다는 이야기가 됩니다.    

 

앞의 예에서 다른 조건은 동일 하고
B 라는 사람의 매월 자동차 할부금이 $500, 
신용카드 (Credit card) 의 minimum payment 가 $500 정도라고 한다면
소득은 바뀐 것이 없지만,

$DTI ratio (부채 대비 소득수준) 비율은
50% ($2000/$4000) 로 높아지게 됩니다.

 

이 경우 월 $2,000 의 payment 가 예상되는

집 구매의 융자 승인이 되지 않습니다.  

 

여기에서 사용하는 소득 (Income) 은 순소득 (Net income) 으로
총 한 달 받는 수익 마이너스 고정 지출 비용을 뺀 것이 순소득으로 반영됩니다. 

 

한 달 수입 - 고정 지출 비용 = 순소득

 

2. 신용점수 (Credit) 

 

한국도 마찬가지이지만
미국에서의 신용점수 (Credit score) 는
융자 승인과 이자율을 결정하는 중요한 요소 중 하나 입니다.

 

미국에서의 신용점수 (Credit score) 는
대략 300점에서 850점 정도의 범위 (range) 를 가지고 있습니다.

 

숫자가 높을 수록 좋은 크레딧을 가지고 있다고 말하며
일반적으로 740 점이 넘으면 융자 승인을 받을 때 최상위 군에 속하게 되어
가장 좋은 이자율 (interest rate) 을 받을 수 있습니다.

 

EQUIFAX, TRANSUNION, EXPERIAN 등의 신용조사기관을 통해 점수가 산출되며
신용도 히스토리 (Credit history),

연체 납부 (Late payment),

파산 신청 (Bankruptcy) 등의 개인 신용도 히스토리가

좋은 크레딧 스코어를 받을 수 있는 요소가 됩니다.

 

 

3. 자산 (Asset) 

 

융자 승인을 받을 때의 자산 (Asset) 은
쉽게 Down payment 를 생각하시면 됩니다.  

 

예를 들어,

사려고 하는 집의 가격이 $500,000 이라고 했을 때
10% Down payment 가 가능하다면

$50,000 ($500,000 x 10%) 이 Down payment 가 됩니다. 

Down payment $50,000 은

클로징 (잔금처리) 할 때 지불해야 합니다. 

 

나머지 $450,000 은 융자를 통해 지불하시면 되는 금액입니다.

 

Down payment 금액이 클수록
융자를 받아야 하는 금액이 떨어지게 되니
사전 융자 (Pre-approval) 의 승인 확률도 높아집니다.    

 

 

다른 여러가지 변수가 있겠지만
앞에서 말한 이 3가지가

사전 융자 승인 (Pre-approval) 을 결정하는

가장 중요한 것이라고 하겠습니다. 

 

물론, 모든 조건을 만족하시는 분도 계시겠지만
그렇지 않은 분들도 많을 것이라 생각이 됩니다.

 

집을 사려고 계획 중인 분이라면
마음에 드는 집을 방문하고 고르는 것도 중요하겠지만
과연 집을 최종 계약 (Closing) 할 수 있는 융자를 얻을 수 있는지에 대해서도

먼저 점검해 보셔야 할 것입니다. 

 

그 시작은 사전 융자 승인 (Pre-approval) 으로부터 출발하는 것 같습니다.

 

집을 구매하기 전 3개월에서 6개월 전부터
융자 전문인과 상담을 받아보시고

어느 정도 사전 조율 후 집 구매의 계획을 구체화하시는 것도 좋은 방법이 될 것 같습니다. 

 

 

 

 

* 본 글은 일반적인 융자 관련 내용이므로 자세한 사항은 전문가와 상의하셔야 합니다 *

 

 

Alex Yoon (알렉스 윤) 미국 세금 & 융자 전문인   

econalex101@gmail.com