가장 좋은 모기지 이자율을 받기 위한 4가지 조건 (일반 융자 Conventional Loan)

이번 포스팅에서는 가장 많은 분들이 선택을 하시는
일반 융자 (Conventional Loan) 에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

정부가 보증하지 않는 일반은행이나
사설 Lender 에서 빌려주는 Loan 이 일반 융자 (Conventional Loan) 입니다.

 

일반 융자 (Conventional Loan) 에는
Conforming Loan 과 Non-Conforming Loan 이 있습니다. 

 

출처 - www.fanniemae.com

출처 - www.freddiemac.com/

 

Fannie Mae 나 Freddie Mac 같은
Secondary Market 에서 매입을 해주는 Loan 이 Conforming Loan 입니다.

 

보통 Fannie Mae 나 Freddie Mac 같은 곳에서는 나름의 기준을 가지고
그 자격기준에 부합하는 (conform) Loan 에 대해서만 매입을 합니다.

 

이런 조합에 부합하지 않는 Loan 은 Non-Conforming Loan
(예를 들어 Jumbo loan 이나 high balance loan 등) 이라고 부릅니다.

 

일반 융자 (Conventional Loan) 중에서도 Conforming Loan 이
만족해야하는 기준은 까다로울 수 있지만
일반적으로 융자를 신청하는 분에게
가장 좋은 조건의 이자율을 제공해드릴 수 있습니다. 

 

 

여러 가지 조건들이 있지만
흔히 융자를 신청하려고 할 때
가장 좋은 이자율을 받기 위한 4가지 조건은 아래와 같습니다. 

 

1. 융자의 한도

 

빌리려는 융자의 한도가
2021년 기준 정부 기관인 FHFA (Federal Housing Finance Agency) 에서 발표한
$548,250 을 넘지 않아야 합니다.

 

단, 물가가 높다고 알려진 캘리포니아 (California), 하와이 (Hawaii) 등
일부 High Cost Area (생활비가 높은 지역) 는
대략 $80 만 불이 조금 넘는 한도까지 인정을 해줍니다.

이렇게 생활비가 높은 지역을 제외하고
대부분의 지역에서 Conforming Loan 이라고 불리는 융자의 자격조건을 얻기 위해서는
Loan 금액이 $548,250 을 넘지 말아야 합니다.

 

 

2. 신용점수 (Credit Score) 

 

일반적으로 신용점수 (Credit score) 가 620점 이상이 되면 신청이 가능하고
740점 (코로나 팬더믹 기간에는 760점 이상을 요구하는 곳도 있었습니다만) 이상이 되면
1 Tier 로 편성되어서 가장 좋은 이자율을 받을 수 있습니다.

 

신용도 (Credit) 에 대해서 다루었던 포스팅에서 말씀 드렸듯이
무료로 열람이 가능한 사이트가 있으니
모기지를 신청하기 몇 달 전에 한 번쯤
본인의 크레딧 스코어 (Credit Score) 나 크레딧 리포트 (Credit report) 를
열람해 보시기를 권해 드립니다.  

 

https://mortgageusa.tistory.com/20

크레딧 (Credit) – 알고 준비하면 충분히 좋은 점수를 만들 수 있다!

 

 

3. 다운 페이먼트 (Down Payment)

 

일반 융자 (Conventional Loan) 를 받기 위해서는
다운 페이먼트를 최소한 (Minimum down payment) 5% 이상은 해야합니다. 

 

그러나 다운 페이먼트 (Down payment) 가 사려고 하는 집 가격의 20%가 되지 않으면
돈을 빌려주는 곳에서 PMI (Private Mortgage Insurance) 라는 보험에 들 것을 요구합니다.

다시 말해 다운 페이먼트를 20% 이상 하지 않으면
PMI 라는 보험비를 추가적으로 더 내야 한다는 말입니다. 

 

심지어 Lender 에 따라
융자 금액이나 신용점수를 근거로 해서 다운 페이먼트를 10% 이상 요구하는 경우도 있기때문에
5% ~ 10% 이상의 다운 페이먼트 (Down payment) 할 것을 권해 드립니다.  

 

4. DTI (Debt to Income) ratio 

DTI (Debt to Income) ratio (부채 대비 소득 비율) 가 43% 이내가 되어야
일반 융자 (Conventional loan) 의 자격기준이 됩니다.

 

시기에 따라 약간 변동은 있지만
보수적으로 본다면 43% 가 현재 비율이라고 생각하시면 됩니다. 

 

예를 들어,
예상되는 융자의 Monthly payment (한 달 기준 지불 비용) 가 $2,500 이고, 
자동차의 Monthly payment 가 $500 이라면
한 달에 벌어들이는 소득이 $6,976 (3000/0.43) 은 되어야
DTI ratio (부채 대비 소득 비율) 를 만족시킬 수 있다고 생각하시면 될 것 같습니다.

 

이밖에 구입하려는 집의 감정 (Appraisal) 을 받아야 합니다. 

코로나 팬더믹 기간에 사회적 거리 두기를 실천했고
어느 정도 조건만 만족하면 집의 감정 (Appraisal) 을 면제 (waiver) 받을 수 있었기 때문에
많은 분들이 구입하려는 집의 별도의 감정 (Appraisal) 없이도
일반 융자 (Conventional Loan) 를 승인 받을 수 있었습니다.    

일반 융자 (Conventional Loan) 는
정부의 보증을 받는 Non Conventional Loan (FHA loan 이나 VA loan 등) 보다는
자격조건이 높고 돈을 빌려주는 Lender 마다 조금씩 다른 기준을 가지고 있긴 하지만
일반적으로 조금 더 낮은 이자율을 제공 받을 수 있습니다.

 

위에서 말씀드린 조건들을 검토해 보시면서
집을 구매하실 때 어떤 융자 프로그램을 신청하는 것이
본인에게 가장 이득이 될지 생각해보시고 준비하시면 좋을 것 같습니다. 

 

 

 

* 본 글은 일반적인 융자 관련 내용이므로 자세한 사항은 전문가와 상의하셔야 합니다 *

 

 

Alex Yoon (알렉스 윤) 미국 세금 & 융자 전문인   

econalex101@gmail.com