미국 군인 집 구매 시 국가보훈처 혜택을 누릴 수 있는 융자 - VA Loan

VA Loan 은 한국말로 국가 보훈처라고 할 수 있는 
Veterans Affairs 가 보증을 해주는 융자 상품입니다.

 

때문에 일반인 대상이 아니라
군인이나 군인 배우자라는 자격 조건이 있습니다.   

 

현역 (Active duty) 으로 90 일 이상 근무 중이거나
전시 (War-time) 90일 이상 혹은 평시 (Peace-time) 181일 이상 근무한 퇴역 군인,
6년 이상 근무한 National Guard (국토방위군) 이나 Reserve (예비군),
사망한 퇴역 군인의 생존 배우자 (재혼 하지 않은) 의 경우 신청할 수 있습니다.  

 

조금더 자세한 자격 기준은
Veterans Affairs website 에 근무 시기별 조건이 나와 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

 

출처 - www.va.gov

FHA 와 비슷하게 VA Loan 도 국가 기관인
VA (Veterans Affairs) 가 직접 돈을 빌려주는 것은 아닙니다.

민간 은행이나 사설 대출 기관에 보증을 서 줌으로써
모기지 신청자가 돈을 갚지 못할 경우
국가기관에서 집 금액의 최대 25% 를 대신 갚아주는 시스템입니다.

 

 VA Loan 이 좋은 이유

첫째, 크레딧 점수 (Credit Score) 가 좋지 않아도 됩니다.

580점 이상이면 신청 자격을 얻을 수 있습니다.

 

둘째, 다운 페이먼트 (Down Payment) 가 없어도 됩니다.
즉, 100% 대출을 통해서 집을 구매 할 수 있습니다.

 

셋째, 융자 보험이라는 Mortgage Insurance 가 없어도 됩니다.  

 

일반 융자 (Conventional Loan) 는
다운페이먼트 (Down Payment) 금액이 20%가 되지 않으면
이 금액이 될 때까지 융자 보험 (Mortgage Insurance) 을 매달 납부해야 합니다.

 

하지만 VA Loan 은
다운페이먼트 (Down Payment) 가 0 이라고 해도
이러한 강제적인 융자보험을 들 필요가 없습니다.

 

VA Loan 의 단점 

첫째, VA Loan 만의 독특한 Funding fee 라는 것이 존재 합니다.

 

Funding fee 라는 것은 자금 조달 수수료 라고 할 수 있는데, 
이 수수료를 통해 VA Loan 프로그램을 지원, 유지하게 됩니다.

 

사실 이 자금 조달 수수료라고 불리는 Funding Fee 는
FHA Loan 에서 Upfront Mortgage Insurance 라는 이름으로
대출 금액의 1.75% 의 비용을 냈던 것과 비슷하게
Loan 금액에 얹어서 낼 수 있습니다.

 

출처 - www.va.gov

 

Funding fee 는 Down payment 금액에 따라 비율이 달라집니다.
만약 0% 의 Down Payment 로 처음으로 VA Loan 을 신청하는 분이라면
Funding fee 수수료율이 2.3% 이 됩니다.
계산해보면 적은 금액은 아닌 것 같습니다.

둘째, 일반적으로 부채대비 소득 비율이라고 하는
DTI (Debt to Income) ratio 가 41%로
일반 융자 (Conventional Loan) 의 43% 보다는 낮은 편입니다.

 

DTI ratio 의 허용 비율이 높을수록 소득이 낮아도 된다는 말이니
일반 융자의 DTI ratio 보다 조금 더 까다롭다고 생각하시면 됩니다.

셋째, 융자 심사 (Underwriting) 에 들어가는 시간이 비교적 오래 걸립니다.

일반적으로 한 달 이상이 걸리며
넉넉하게 45일 정도는 생각하시는게 좋습니다.

 

요즘처럼 공급이 부족한 Seller 마켓에서 집을 구매하기 위해 Offer 를 넣을 때에는 
Seller 가 빠른 Closing 을 원할 수도 있는데,
일반융자 (Conventional Loan – 대략 한 달 기준) 보다 시간이 더 걸린다고 생각하시면 좋습니다.

넷째, FHA Loan 처럼 본인이 살 집 (Primary residence) 구매에만 해당하며,
투자 목적의 부동산 구입시에는 VA Loan 을 신청할 수 없습니다.

 

출처 - www.benefits.va.gov

Veterans Affairs 라는 국가 보훈처에서 별도의 상담 창구를 만들어서 도움을 주고 있으니
VA Loan 의 자격조건이나 기타 궁금한 사항이 있으시면
VA.gov 웹사이트를 참고 하시거나
877-827-3702 에 전화해서 도움을 받아보시는 것도 좋을 것 같습니다. 

 

https://www.va.gov/housing-assistance/home-loans/eligibility/

Eligibility requirements for VA home loan programs | Veterans Affairs

 

 

* 본 글은 일반적인 융자 관련 내용이므로 자세한 사항은 전문가와 상의하셔야 합니다 *

 

 

Alex Yoon (알렉스 윤) 미국 세금 & 융자 전문인 

econalex101@gmail.com