세상에 공짜는 없다 or 있다? – FHA Loan 융자에 관해

지난번 포스팅에서는 일반 융자 (Conventional Loan) 에 대해서 알아보았습니다.

 

집을 장만할 때 가장 많이 하는 모기지가 바로 일반 융자 (Conventional Loan) 이고
다른 모기지 종류에 비해 조건만 갖춘다면
가장 좋은 이자율을 받을 수 있기에 많은 분들이 선택합니다.

 

하지만 일반 융자 (Conventional Loan) 를 선택할 수 없는 경우도 있습니다.

 

대표적으로 크레딧 (Credit) 점수가 좋지 못하거나
다운페이먼트 (Down Payment) 로 낼 수 있는 돈이 많지 않은 경우 그렇습니다.

 

이 때 생각해 볼 수 있는 융자가 바로 FHA Loan 입니다.

 

출처 - fha.gov

 

Federal Housing Administration 이라는 정부 기관의 앞 글자를 따서
FHA Loan 이라고 부르며,

 

사설 융자 기관에서 빌려주는 일반 융자 (Conventional Loan) 가 아니라  
정부 기관이 보증해주는 Non-Conventional Loan 에 속합니다. 

 
FHA Loan 은 일반 융자 (Conventional Loan) 기관에서 제시하는
크레딧 점수 (Credit Score) 기준보다 낮아도 융자 신청을 할 수 있습니다.  

 

일반 융자 (Conventional Loan) 의 신청 자격이 크레딧 점수 620점이라고 보았을 때,
이보다 낮은 580점 이상이 되면 FHA Loan 을 신청할 수 있습니다.

 

또한 최소한의 다운 페이먼트 (Minimum Down Payment) 3.5% 만으로도
융자를 신청할 수 있으니
일반 융자 (Conventional Loan) 보다 훨씬 문턱이 낮은 게 사실입니다.

 

더욱이 융자 신청자가 돈을 못 갚아도 (Foreclosure)
정부 기관인 FHA 라는 곳이 보증을 서서 대신 갚아 주는 역할을 하니
더할 나위 없이 좋은 융자처럼 보입니다.

 

하지만 세상에 공짜는 없듯이 안을 들여다보면
왜 많은 분들이 자격조건만 된다면
일반 융자 (Conventional Loan) 를 신청하는지 알 수 있습니다.

 

1. 신청 시 추가 비용 발생 (Upfront Mortgage Insurance)

 

첫 번째로 Upfront Mortgage Insurance 라는 이름으로
모기지 신청 시 대출 금액의 1.75% 의 비용이 추가됩니다. 

 

예를 들어 $200,000 의 FHA Loan 을 빌린다고 했을 때,
실제 빌리는 금액은 $200,000 이 아닌 1.75% 가 추가된 $203,500 이 됩니다.

 

 

2. 매달 추가 비용 발생 (Monthly Mortgage Insurance Premium)

 

두 번째로 Monthly Mortgage Insurance Premium 이라는
매달 일정 비율 (0.85%) 의 FHA 모기지 보험을 내야 합니다.

 

일반 융자 (Conventional Loan) 의 경우
다운페이먼트 (Down Payment) 가 빌리는 금액의 20%가 넘으면
별도의 보험을 내지 않아도 되는데

FHA Loan 은 10% 미만은 모기지 기간 내내,
10% 이상은 11년 간 별도의 융자 보험 금액을 매 달 내야 합니다.

 

 

3. 거주 목적의 집 구매만 가능 

 

세 번째로 거주 목적의 집 구매에서만 FHA Loan 을 신청 할 수 있고,
투자 목적의 부동산에는 신청할 수 없습니다.

 

 

4. 정부기관이 정해놓은 정밀검사 (Inspection) 통과 필요 (HUD)

 

마지막으로 FHA Loan 을 통해 집을 구매하시는 분은
HUD (US  Department of Housing and Urban Development) 이라는 정부기관이
정해 놓은 정밀검사 (Inspection) 의 일정 기준을 통과해야 하므로
집을 팔려고 하는 Seller 들에게 그 Buyer 는 매력적이지 않을 수 있습니다.

 

출처 - www.hud.gov

FHA Loan 은 겉에서 보기에는 정부기관이 보증도 해주고,
일반 융자 (Conventional Loan) 보다 자격조건이 나은 것처럼 보이지만
실제로 다른 것들을 고려해보면
일반 융자 (Conventional Loan) 보다 비용이 많은 융자임을 알 수 있습니다.

 

그래서 이번처럼 코로나 팬더믹이 발생하고 정부에서 금리를 낮추었을 때,
실제로 많은 분들이 FHA Loan 에서 재융자 (Refinance) 를 통해
일반 융자 (Conventional Loan) 로 바꾸었습니다.

 

본인의 상황에 맞게 모기지 프로그램을 선택하시되
시간이 흐름에 따라 이자율의 변화를 보면서 원금이 어느 정도 쌓인다면
다른 모기지 프로그램으로의 변경도 가능하니
여러 가지 모기지의 장단점을 비교하면서 주택 구입을 준비하시면 좋을 것 같습니다.

 

 

* 본 글은 일반적인 융자 관련 내용이므로 자세한 사항은 전문가와 상의하셔야 합니다 *

 

 

Alex Yoon (알렉스 윤) 미국 세금 & 융자 전문인   

econalex101@gmail.com