비즈니스 운영하는 분들의 융자 신청시 Tip! (feat, 포트폴리오 론 - Portfolio Loan)

모기지를 신청할 때 돈을 빌려주는 기관 (Lender) 에서는
돈을 빌려가는 사람이 과연 빌려간 돈을 제 때에 갚을 수 있는지를 가장 주의 깊게 봅니다.  

 

돈을 잘 갚을 수 있는지 정확한 미래를 예측하기 힘들기 때문에 
과거 자료들을 바탕으로 만들어진 신용점수 (Credit) 가 얼마나 좋은지
혹은 이 사람의 소득이 얼마나 안정적 (Stable) 인지 검토합니다.

 
이런 것들을 근거로 돈을 빌려 줄 것인지에 대한 심사 (Underwriting) 를 하기 때문에
직장에서 급여를 받는 사람들이 비즈니스를 운영하는 분들 보다는
융자가 쉽게 나오는 편입니다.

 

지난 2년 간의 직업 History 와 W-2 (한 해 근로소득 명세서),  
최근 급여 명세서 (Paystub) 들을 보면
모기지를 안정적으로 갚아나갈 수 있는지의 여부를 파악할 수 있다고 생각하기 때문입니다.

 
반대로, 사업을 하는 분들께는 융자를 승인받는 조건이 조금 더 까다롭습니다.

 

아무리 잘 운영 되고 있던 비즈니스라도
이번처럼 코로나 팬더믹이라는 직격탄을 맞아
하루아침에 매출이 반토막이 날수도 있기 때문입니다.

 
그래서 어쩌면 일반융자 (Conventional Loan) 라고 불리는 이자율이 낮은 상품이
이런 비지니스를 운영하는 분께는 조건이 안 맞을 수 있습니다.

 

매출 규모도 크고, 수익이 많은 회사의 오너라면
큰 걱정없이 원하는 금액의 일반 융자 (Conventional Loan) 를 신청하고
Down Payment 까지 40-50% 정도 한다면 최상의 이자율을 받을 수도 있습니다. 

 

하지만 그렇지 않은 사업체의 오너들은
포트폴리오 론 (Portfolio Loan) 이라는 상품의 융자도 고려할 수 있습니다.

 

비지니스를 운영하는 모든 분들이
포트폴리오 론 (Portfolio Loan) 이라는 모기지 상품에 적합하다는 말은 아니지만,
회사에서 월급을 받는 분들보다는 비지니스를 운영하는 분들이 더 고려를 많이 하시는 것 같습니다.

 

 
포트폴리오 론 (Portfolio Loan) 은
기본적으로 돈을 빌려주는 기관 (Lender) 자체적으로 운영하는 융자 프로그램입니다.

 

살고 있는 지역 은행 (Local Bank) 이나
지역 신용조합 (Local Credit Union) 에서 많이 운영 합니다.  

 

일반융자 (Conventional Loan) 의 경우,
클로징 (잔금계산) 이 이루어지면 그 모기지는 Fannie Mae 나 Freddie Mac 같은
2차 기관으로 (Secondary Market) 팔리는 수순을 밟습니다.
이런 방법을 통해 모기지 상품에 대한 유동성 공급이 이루어지게 됩니다.  

 

하지만 포트폴리오 론 (Portfolio Loan) 은
모기지를 빌려주고 심사하는 기관이 In-house 로 가지고 있는 상품입니다.
따라서 심사를 하는 기관에 따라 조건이 모두 다를 수밖에 없습니다.

 
대략 요즘처럼 일반 융자의 이자율이 2-4% 내외라고 하면,
포트폴리오 론 (Portfolio Loan) 의 이자율은 5-7% 로 다소 높은 편입니다.

 

하지만 일반융자 (Conventional Loan) 와 같이 정형화된 소득 증빙 자료나
국세청 (IRS) 에 제출하는 세금 보고 (Tax return) 자료와 같은 공식적인 문서가 없이도
포트폴리오 론 (Portfolio Loan) 을 지원할 수 있다는 것이 가장 큰 특징입니다.

 

가장 대표적인 것이
최근 Bank Statement 의 Deposit 금액을 집계하여 소득 구간을 결정하거나
받은 1099 를 통해서 소득을 결정할 수 있습니다.

 

예를 들어, 1099 를 통해 소득을 확인하고
일정 비율의 expense 를 제외 (경우에따라 다르지만 통상적으로 10-20%) 하고 난 후의 금액을
순소득으로 인정 합니다.

 
포트폴리오 론 (Portfolio Loan) 에서 인정하는 소득 범위를 어떻게 결정할지는
돈을 빌려주는 기관 (Lender) 의 내부 심사 기준에 따라 달라지기 때문에
승인 받을 수 있는 모기지 금액도 Lender 마다 달라질 수 있습니다.   

 

어느 정도 모기지를 갚고 난 후 이자율이 높다고 생각되거나
비즈니스의 상황이 좋게 바뀌어 일반 융자 (Conventional Loan) 프로그램에서 요구하는 자료들을
본인이 운영하는 비즈니스를 통해서 준비 가능하다고 생각된다면
재융자 (Refinance) 를 통해서 언제든지 좋은 조건을 만들 수 있습니다.  

결론으로 드리고 싶은 말은 비지니스 운영하는 분들의 경우
어느 정도 융자 신청에 관해서는 계획 (Plan) 이 가능하다는 점입니다.

 

갑자기 작년, 올해처럼 코로나와 같은 변수를 언제 어디서 만날 수 있을지 알 수는 없지만
비즈니스를 운영하시는 분들은 급여를 받는 일반 회사원과는 다르게
본인의 상황과 소득에 대해 나름대로 Manage/Control 이 가능하기 때문입니다.

 
올해 12월에 구입할 고정자산을 내년 1월에 구입할 수도 있고,
내년 초가 아닌 올해 연말에 매출을 많이 일으킬 수도 있습니다.
이렇게 함으로써 본인의 소득을 모기지 신청에 유리하게 만들 수도 불리하게 만들 수도 있습니다.

 

적어도 6개월 - 1년 전부터 먼저 계획하고
세금 전문가와 융자를 담당해 주는 전문가와 상담을 통한다면
원하는 시기에 마음에 드는 집을 훨씬 좋은 이자율의 모기지를 얻을 수 있다는 것을
아셨으면 좋겠습니다.

 

 

 

* 본 글은 일반적인 융자 관련 내용이므로 자세한 사항은 전문가와 상의하셔야 합니다 *

 

 

Alex Yoon (알렉스 윤) 미국 세금 & 융자 전문인  

econalex101@gmail.com