미국에서 살아보신 분은 아시겠지만,
언론에서 비춰지는 뉴욕의 화려한 거리와는 다르게
미국 대부분의 지역은 한국의 개념을 적용한다면 도시보다는 농촌이 많습니다.
워낙 스케일이 크다 보니 트랙터 한 대로 농사를 짓기 보다
비행기로 씨를 뿌리고 물을 뿌리기도 합니다.
아무리 사람이 많이 살지 않는 농촌이라고 해도
몇 만평의 논과 밭으로 이루어진 대규모 농촌도 꽤 됩니다.
한국에도 농촌진흥촌이라는 곳이 따로 있어서
농촌에 사는 사람에게 혜택을 주듯이,
미국에도 USDA (US Department of Agriculture) 라는 곳이 있어서
농촌 혹은 사람이 많이 모여 살지 않는 곳에 거주하는 사람들을 위해
국가 차원에서 여러가지 혜택을 제공하고 있습니다.
이런 프로그램의 일종으로
미국 농촌진흥청 (USDA) 에서 주택을 구입할 때 혜택을 주는 USDA Loan 이 있습니다.
융자를 지원하려는 신청자가 꼭 농작물을 키우지 않아도
대략 인구가 3만 5천명 미만인 지역의 집을 구입할 때 혜택을 받을 수 있습니다.
정확한 지역은 USDA 에서 제공하는 link 에서 확인할 수 있습니다.
구입하려는 집 주소를 입력하면 USDA Loan 의 혜택을 받을 수 있는 곳인지 알 수 있습니다.
https://eligibility.sc.egov.usda.gov/eligibility/welcomeAction.do?pageAction=sfp
Eligibility
Property Eligibility Disclaimer Every effort is made to provide accurate and complete information regarding eligible and ineligible areas on this website, based on Rural Development rural area requirements. Rural Development, however, does not guarantee th
eligibility.sc.egov.usda.gov
흐릿하긴 하지만 위의 지도에서 알 수 있듯이,
노란색 색깔 칠한 곳이 USDA Loan 을 받을 수 없는,
즉 사람이 제법 사는 곳이라고 지정된 곳인데,
얼핏 봐도 미국 대부분의 지역이 USDA Loan 을 받을 수 있는 곳에 속해 있습니다.
USDA Loan 을 받으려면 몇 가지 조건이 있는데 살펴보도록 하겠습니다.
1. USDA 에서 정한 지역 내
앞에서 말씀 드린 것처럼 구입하고자 하는 집이
USDA (미국 농촌 진흥청) 에서 정한 지역에 속해 있어야 합니다.
사람이 많이 살지 않은 농촌지역에 거주하고자 하는 사람들에게
혜택을 주려고 만들어진 프로그램이다 보니 해당 지역의 집을 구매 하여야 합니다.
2. 소득 한도 (Income limit)
소득 한도 (Income limit) 가 있습니다.
조항에 따르면 가구 소득 수준이
그 지역의 중간 소득 (Median Income level) 의 115%가 넘지 말아야 합니다.
2021년 기준 일반적으로 (Standard USDA loan income)
1-4명이 한 가구라면 $91,900, 5-8명이면 $121,300 의 소득을 넘지 말아야 합니다.
하지만 지역에 따라 중간 소득 (Median income level) 수준이 달라지므로
해당 주 (State) 와 County 정보를 넣고 지역 소득 정보를 확인하는 것이 가장 정확합니다.
https://eligibility.sc.egov.usda.gov/eligibility/incomeEligibilityAction.do?pageAction=state
SFH Section 502 GLP Eligibility Check Worksheet
State: Please pick a state below Alabama Alaska Arizona Arkansas California Colorado Connecticut Delaware District of Columbia Florida Georgia Hawaii Idaho Illinois Indiana Iowa Kansas Kentucky Louisiana Maine Maryland Massachusetts Michigan Minnesota Miss
eligibility.sc.egov.usda.gov
또한 그 가구에 18세 이상 구성원이 존재한다면
이들의 소득도 포함해서 소득 한도 (Income Limit) 를 비교해야 합니다.
18세가 넘은 구성원들이 경제 활동을 하고 있다면 다소 불리한 조항이 될 수 있습니다.
소득이 많은 분들은 USDA Loan 프로그램을 통하지 않아도
다른 모기지 프로그램을 통해서 집을 구입할 수 있으니
소득이 많지 않은 분들에게 대출을 해 주는데 목적이 있다고 할 수 있습니다.
USDA Loan 이 가지고 있는 장점과 단점에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
장점 1. No Down payment
Down payment 가 없어도 됩니다.
아마 가장 큰 혜택이 아닐까 싶습니다.
군 관계자들만 지원할 수 있는 VA Loan 처럼 초기 자금이 없어도 집을 구입할 수 있습니다.
장점 2. 다소 낮은 신용점수 (Credit Score) 도 가능
다소 낮은 신용점수 (Credit Score) 라도 집을 구매할 수 있습니다.
단, 최소 신용점수가 존재하는 것은 아니지만,
640 점 미만에서는 융자 심사 (Underwriting) 과정에서 자동 (Automatic) 이 아닌
실제 심사관을 통한 Manual underwriting system 으로 가야하므로
불편함과 동시에 요구하는 것들이 많아지기 때문에 통과할 확률이 낮아질 수 있습니다.
장점 3. Guarantee fee 낮은 편
FHA Loan 보다는 수수료 명목의 Guarantee fee 가 낮습니다.
FHA Loan 의 수수료 명목의 funding fee 가 1.75% 인데 반해,
USDA Loan 은 1% 입니다.
단점 1. 본인 거주 목적 (Primary residence) 만 가능
다른 혜택이 있는 모기지 프로그램과 비슷하게
본인 거주 목적 (Primary residence) 으로 집을 구입해야 합니다.
렌트를 주려고 구입하려는 (Investment Property) 집에는
USDA Loan 을 신청할 수 없습니다.
단점 2. DTI ratio 가 낮은 편
일반 융자 (Conventional Loan) 의 DTI ratio 통과 기준이 대략 43% 정도 되는데,
USDA Loan 은 41% 로 낮은 편입니다.
부채대비 소득비율인 DTI (Debt to Income) ratio 가 낮아야 한다는 것은
부채비율을 낮추던가 소득을 높여야 USDA Loan 을 받을 수 있다는 말이 되겠습니다.
앞서 말씀드린 것처럼
미국의 많은 지역이 농촌진흥청에서 정해 놓은 USDA Loan 혜택을 받을 수 있는 지역입니다.
위와 같은 혜택이 있으니 집을 사려는 곳이 농촌이 아니라고 생각하시는 분들도
집을 구매하시기 전에 USDA Loan 을 신청할 수 있는 곳인지
한 번쯤 검색해보시고 본인이 해당 사항이 있는지 검토해 보시는 것이 좋을 것 같습니다.
* 본 글은 일반적인 융자 관련 내용이므로 자세한 사항은 전문가와 상의하셔야 합니다 *
Alex Yoon (알렉스 윤) 미국 세금 & 융자 전문인
econalex101@gmail.com
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